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Pago predial: ¿por qué influye al comprar una casa?

El pago predial es un gravamen que influye directamente en tu inversión inmobiliaria. Aquí te contamos todo sobre esta obligación.

Nathaly Davila

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El pago predial es una obligación para todos aquellos propietarios de bienes raíces: lotes, edificaciones o casas. Es importante conocer sobre este tema si tu intención es comprar una vivienda, ya sea para habitar en ella o para invertir. 

De acuerdo con el Ministerio de Vivienda de Colombia, el impuesto predial o impuesto predial unificado es un gravamen sobre el suelo. Es decir, grava los terrenos donde están construidos los inmuebles.

Este impuesto no es nacional. Se le considera municipal o distrital, pues se recauda, administra y gestiona en estas instancias.

Los beneficios son para la comunidad. Por lo general, las administraciones locales destinan este impuesto a proyectos que valorizan la zona: arreglar vías, construir parques, mejorar redes eléctricas, reforzar la seguridad. A largo plazo, estas mejoras benefician a todos los propietarios e inversionistas. ¿De qué forma?

¿Qué es el pago predial y cómo beneficia a los inversionistas?

Para los inversionistas, este gravamen funciona como una herramienta de análisis del potencial. Mediante la información histórica del pago predial, un inversor puede estudiar el comportamiento en términos de valor de un sector. 

Con estos resultados, los inversionistas pueden acudir a plataformas inmobiliarias como La Haus en busca de las mejores propiedades disponibles en la zona. De este modo, reducen los riesgos en su inversión. 

¿Por qué es importante conocer el predial antes de invertir en bienes raíces?

En este caso, por ser un impuesto y representar una salida de dinero, el pago predial afecta la rentabilidad de tu inversión. No obstante, este gravamen proporciona información relevante: el potencial del sector en cuanto a valorización. Por esta razón, antes de invertir, es clave entender la relación entre el pago predial y la valorización de la tierra. 

¿Cómo se relaciona el pago predial con la valorización de la tierra?

La tierra o el suelo se valoran según avalúos catastrales. La metodología tiene como objetivo detectar la plusvalía del suelo. En otras palabras, se trata de determinar cuánto se ha valorizado el lugar donde vives.  A eso se le conoce como índice de valoración predial (IVP). 

De acuerdo con el DANE, el último IVP se ubicó en 3,36%, un porcentaje menor al del año pasado, según Actualícese. Esta disminución es una buena noticia para los inversionistas que buscan el acceso a bienes raíces por debajo de su precio real. Para hacerle seguimiento, puedes empezar con una búsqueda simple: “consultar impuesto predial”.

El comportamiento del predial te dará una idea de qué tan buena puede ser la inversión. A medida que la calidad de vida aumenta y se solucionan los problemas locales, esto atraerá compradores a la zona que buscan todo tipo de propiedades. Por ejemplo, ubicar cerca de sitios turísticos una casa en Medellín proyecto que tiene potencial para rentas de corta estancia a turistas que visitan la ciudad, tanto en temporada baja, como temporada alta. 

¿Qué términos incluye el pago predial?

Estos son los términos que incluye el pago predial:

Cálculo del valor del suelo

El primer aspecto para determinar la liquidación del impuesto predial es el costo del suelo. El elemento principal es la ubicación. Luego se compara el suelo con el de otras propiedades ya construidas. Adicionalmente se debe considerar la calidad de los servicios del barrio, el tipo de inmuebles del sector, la dinámica de los precios, entre otras variables.

Cálculo del valor de la construcción

Después de obtener el valor del suelo, se estudia la construcción. Para valuarla se toman en cuenta varios aspectos: el tipo de inmueble, el uso que se le ha dado, el número de pisos, la superficie, la antigüedad, etc. Cali tiene 

Algunos derivados

Los derivados son elementos que afectan el valor del suelo, positiva o negativamente. Los corredores de valor son un buen ejemplo. Se trata de construcciones que indirectamente tienen valor a la zona: una carretera o una avenida. Por supuesto, su presencia influye en el pago predial.

Tarde o temprano, todos estos parámetros valorizan las ciudades y esto se ve reflejado en el pago predial. Mira, por ejemplo, cómo se comportan los precios de proyectos de casas en Cali, una ciudad que históricamente tiene buena valorización.

¿Para qué sirve el pago predial?

Según el Ministerio de Vivienda (2022), el pago predial es una de las principales fuentes de ingresos del distrito y de los municipios. Estos ingresos se usan en beneficio de la comunidad local. Los recursos se destinan a la construcción de vías, parques y zonas recreativas, a mejorar la iluminación y la seguridad, etc. 

Por otra parte, el pago predial funciona como referencia para el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Este determina lo que se puede y lo que no se debe hacer con el territorio. Uno de los ejemplos más claros es la prohibición de eventos de gran asistencia en una zona residencial.

Adicionalmente, para los inversionistas, es una gran herramienta de estudio del sector y sus alrededores. Un predial bien recaudado significa progreso local y representa a una zona con potencial para la inversión. 

¿Por qué es importante pagarlo y qué pasa si se te olvida?

El predial es un impuesto para la comunidad y el contribuyente. Su pago debería verse reflejado en la infraestructura y en la calidad de vida del sector. Su importancia reside precisamente en que hace posible proyectos de desarrollo y mejora en la zona. De no pagarse, el distrito no tendría  tantos recursos para llevarlos a cabo.

Si el monto de este gravamen representará una carga muy pesada para el propietario, existe la opción de pagar el predial por cuotas. De este modo, se evitan las multas.

Pero ¿qué pasa si te pasas de la fecha o decides no pagarlo? Las penalidades por el impago pueden ser bastante dolorosas. De acuerdo con datos de El Tiempo no pagar este impuesto o no declarar los predios conlleva multas de hasta el 32% por el gobierno o la alcaldía. El pago del predial puede hacerse por Internet o en las oficinas de tu banco preferido. Además, si haces este trámite en enero puedes aplicar a un descuento. El predial en línea facilita la labor y simplifica el proceso.

¿Cuánto vale en promedio el pago predial?

Los pagos de la propiedad dependen del suelo en el que construyas. Esa es la base de todas las tasas y los documentos catastrales. Los valores anuales pueden variar ampliamente de un lugar a otro. 

Tomemos como ejemplo a Bogotá. Según la Dirección de Impuestos, las personas de estrato 1 pagan $52.000; las de estrato 2, $79.000; las de estrato 3, $515.000 y las de estrato 4 pagan $1,4 millones. Para los estratos más altos, la tarifa varía entre 4 y 6 millones de pesos (El Tiempo, 2022). 

En México, por ejemplo, existen unas tablas de valor para el cálculo de este impuesto. Dependiendo del monto que resulte del avalúo catastral, se paga el valor correspondiente en la tabla (Finanzas prácticas, s.f.).

¿Cuántas personas pagan el impuesto predial?

Según datos de la Secretaría de Hacienda, solamente en Bogotá, se logró un recaudo tributario de 9,94 billones. De esta suma, 3,6 billones corresponden al pago predial, de acuerdo a Semana, 2021.

De acuerdo con la Oficina de Catastro, en el último censo inmobiliario, realizado en el 2019, se registraron 2.670.000 predios. En teoría, los propietarios de cada uno de esos predios deberían hacer el pago del impuesto predial y también pedir el recibo puesto que es importante para llevar la contabilidad de estos documentos.

¿Cuándo debe pagarse el predial?

Cada administración determina las fechas de pago. En Bogotá, por ejemplo, la Secretaria Distrital fijó el 29 de julio como plazo máximo para declarar los predios y el 30 de abril para la expedición de facturas en base a la información de Instituto Nacional de Contadores Públicos de Colombia.

Puesto que cada jurisdicción pública establece los plazos y términos para el pago predial, los propietarios deben mantenerse informados. Sin embargo, es una constante que los beneficios por pronto pago se otorgan en los primeros meses del año. 

En conclusión, el pago predial es fundamental para que tus inversiones inmobiliarias funcionen. Comprender las finanzas del negocio de vivienda es vital para realizar cualquier inversión. Eso implica considerar también la carga tributaria. Afortunadamente, la asesoría inmobiliaria simplifica estas tareas a través de plataformas como lahaus.com, patrimonios.co o pads.com.co. 

La economía ha tenido un pequeño resbalón, pero lo más posible es que estemos a las puertas de una recuperación económica. De ser así, los precios de los inmuebles serán atractivos y, en poco tiempo, producirán valor. Invertir en bienes raíces puede ser un gran negocio. Busca y analiza las oportunidades que te brindan los proyectos de vivienda con potencial para tu inversión.